Conferir parcela e saldo do financiamento habitacional (SAC e Price)

O que esta ferramenta faz (BETA)

Contratos de financiamento imobiliário trazem, em anexo, uma tabela de evolução da dívida com prestação, juros, amortização e saldo. A ferramenta recalcula essa tabela com os dados que você informa e compara cada linha com a tabela que você colar. O resultado diz até que parcela juros e amortização conferem e onde começam as diferenças. Ela está em versão BETA porque cada banco tem suas regras e a ferramenta não tenta adivinhar a fórmula de nenhum deles.

Como usar

1. Digite valor financiado, prazo, taxa anual (nominal ou efetiva) e o sistema, SAC ou Price.
2. Informe seguros MIP e DFI e a tarifa de administração como valores mensais fixos, copiados do seu contrato. Eles entram só na prestação, não nos juros nem na amortização.
3. Informe a TR mensal constante ou, se quiser mais precisão, uma lista com a TR de cada mês. Meses sem valor na lista usam a constante.
4. Cole a tabela do anexo copiada de PDF, planilha ou e-mail. Com cabeçalho, as colunas são reconhecidas pelo nome; sem cabeçalho, a ordem esperada é nº, prestação, juros, amortização, saldo e seguros. Os separadores aceitos são tabulação, ponto e vírgula e espaços.
5. Clique em recalcular e leia o resumo e a tabela de comparação.

Como o recálculo funciona

A taxa mensal é a anual dividida por 12 (nominal) ou a equivalente composta (efetiva). A cada mês a TR corrige o saldo antes dos juros; os juros são a taxa vezes esse saldo, arredondados ao centavo. No SAC, a amortização é o saldo corrigido dividido pelas parcelas restantes. Na Price, a prestação é recalculada pela fórmula do financiamento sobre o saldo corrigido. Quando a TR é zero, a amortização do SAC e a parcela da Price permanecem constantes. Cada campo é comparado com tolerância de R$ 0,05.

Exemplo com resultado

R$ 240.000,00 em 120 meses, taxa nominal de 10% ao ano, SAC, sem TR e sem seguros. A taxa mensal é 0,8333%. A amortização é R$ 2.000,00 por mês. Na parcela 1 os juros são R$ 2.000,00 e a prestação R$ 4.000,00; na parcela 2 os juros caem para R$ 1.983,33; na parcela 120 os juros são R$ 16,67 e a prestação R$ 2.016,67. Se você colar uma tabela com os juros da parcela 20 diferentes em R$ 0,06, o resumo informa que juros e amortização conferem até a parcela 19 e aponta a 20 como primeira divergência.

Por que a tabela do banco pode divergir

• TR: o índice e a data em que ele é aplicado mudam o saldo corrigido. Informe a TR real de cada mês para comparar.
• Seguros e tarifa: o valor dos seguros costuma variar com o saldo e a idade. Aqui eles são valores fixos informados por você.
• Arredondamento: bancos arredondam ou truncam em etapas diferentes, e uma diferença pequena se acumula no saldo.
• Data de vencimento e base de dias: juros proporcionais aos dias corridos, com base 30 ou 365, diferem de juros mensais fixos.
• Carência, parcelas de obra e correção por outros índices não são modeladas.

Limites e o que a ferramenta não faz

• Divergência não é prova de erro do banco. Ela só mostra onde o seu recálculo simplificado e a tabela do contrato deixam de coincidir.
• Como o saldo recalculado acumula as diferenças, depois da primeira divergência as linhas seguintes tendem a divergir também.
• Se houver dúvida, peça à instituição o demonstrativo detalhado do saldo devedor, com a evolução de juros, correção, seguros e tarifas.
• Os dados ficam no navegador, nada é enviado. O resultado é educativo e não é parecer jurídico nem financeiro.

Perguntas frequentes

A ferramenta serve para provar que o banco errou?

Não. Ela serve para levantar perguntas objetivas, como em que parcela os números deixam de bater, para você levar ao banco ou a um profissional.

Qual taxa devo usar, nominal ou efetiva?

Use a que o contrato declara. Muitos contratos trazem a taxa nominal anual e a efetiva anual lado a lado; escolha o tipo correspondente ao número que você digitou.

Posso colar a tabela direto do PDF?

Em geral sim. Se as colunas vierem coladas sem separador claro, copie para uma planilha primeiro ou separe com ponto e vírgula.